２　配偶者特別控除を利用した不動産の贈与


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　婚姻期間20年以上の夫婦の間で居住用不動産を最高2,110万円贈与しても贈与税がかからない制度です。最も利用される相続税対策のひとつです。もちろん、配偶者に感謝の気持ちとして贈与する方も多いです。



１．配偶者特別控除を利用するための要件


（１）居住用の土地・建物の贈与であること、
　　または、居住用の土地・建物を購入するための金銭の贈与であること

（２）贈与した翌年の3月15日までに住んでいることと、引き続き住む見込みであること

（３）同一配偶者間で、かつて、この特例を利用したことがないこと

（４）贈与税の申告をすること

２．土地を贈与するべきか建物を贈与するべきか


　土地・建物を贈与する場合には、（最高）２１１０万円相当額の計算方法が問題になります。土地については、原則として税務署が各道路ごとに評価額を決めている路線価を基準に、建物については固定資産税評価額を基準に計算します。
　このため、建物の評価は時間の経過とともに落ちていきますが、土地の評価（地価）はこれ以上大幅に下がる可能性は低いと思われますし、むしろ上がる可能性もあります。そうすると、相続税対策としては土地を贈与した方が有利になります。
　しかし、土地だけでなく、建物も贈与すると不動産取得税の軽減特例を適用することができます（ただし、適用のためには建物に一定の条件があります）。また、将来、この自宅を売却することを考えている場合には、その後不動産の価格が上昇すると、土地と共に建物（を少しで））も贈与しておいた方が有利になることがあります。売却益に３０００万円の特別控除が認められるのです。以上により、土地を中心に建物も一緒に贈与する方法が効果的です。

　また、土地と建物を同じ持分で贈与する方が登記費用が安くなります。このように、土地と建物、それぞれどういった持分で贈与するべきかということは様々な事情により違ってきますので、慎重な判断が求められます。




３．その他の注意点


・配偶者双方に資産がある場合には、贈与を受けた配偶者が亡くなったとき、かえって相続税額が多くなってしまわないか、あらかじめ検討する必要があります。

・配偶者贈与の場合には、贈与の後３年内に相続が開始しても、相続税の課税対象から外れます。




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