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今回は、『不動産投資』について、”おっさんなり”に勉強してみました♪ おっさんの現状では、不動産に投資する予定はありませんが、 ロバート・キヨサキ的に言えば、コンテクストを広げる意味で勉強してみました♪ スポンサード リンク 毎週、日曜日になると、新築マンションのチラシがたくさん送られてきます それらの内容を見ると、とても有利なように書いてありますが、本当でしょうか？ 不動産投資が、本当に儲かって仕方がないのであれば、 不動産業界の従事者がこぞって投資し、我々個人にチラシまで作って回ってこないでしょう・・・ 不動産投資には、これぐらいネガティブなスタンスで臨んでいく方が無難だと思います 少なくとも、テレビのＣＭやチラシを見てすぐに行動に移してはいけませんし、 間違えても、数日、数週間で投資決定をすることではありません 不動産投資は、何千万の金が動く、一世一代の投資なのです！ 将来、やりたいと思っている方は、長期的に、年単位で、勉強し、入念な準備をしなくてはならないでしょう そもそも、株式投資だって、勉強するのが大変なのに（おっさんもまだまだ修行中♪）、不動産だけ簡単なはずはないと思います では、数々ある金融投資商品の中の一つである、不動産投資について勉強していきましょう♪ スポンサード リンク ■ 不動産投資のメリット
■ 不動産投資のデメリット
スポンサード リンク ■ 不動産投資の投資コスト
この表を見ればわかるように、 不動産投資を株式投資を、同じ金融投資商品として考えると、恐ろしいほど差がありますね・・・ 不動産投資は、手数料・税金がとても高い上に、保有コストが１．５％取られてしまいます。 『複利の威力』のページを見ればわかるように、１％の運用率の違いが人生を分けます。 不動産に投資する前に、その環境がいばらの道に見えてしまうのはおっさんだけでしょうか？ ■営業マンの決め台詞の検証 ○ 『家を買えば資産として残りますが、賃貸を続けていても家賃を払い続けるだけで後には何も残らない』 ・その分、賃貸に比べて数々のリスクを負わなくてはならない ・賃貸に出さずに自分で住んでいては、キャッシュフローは生まれず、そもそも投資ではない ・不動産を購入する代わりに株式などの金融商品を所有しても資産としての価値はある（別に不動産だけが投資ではない） ○ 『こんなに金利が安いんだから、今の賃貸料で家が持てます』 ・金利が低い、”現在”においてだけ通じる話であって、金利が上昇したら話は逆転する ・『金利の支払い』と『家賃の支払い』は全く別の話であり、金利と家賃水準は異なる要因で推移する ○ 『持ち家の方が絶対有利』 ・もしそうなら、世の中に賃貸をする人はいなくなってしまうでしょうし、土地は上がり続けているでしょう ・どちらが有利かは、市場原理が働くので言えない ○ 『年金の代わりに不動産投資』 ・別に年金に頼って生きていかなくてはいけないわけないのだし、なにも不動産投資にこだわらなくてもいい ・老後の不安を煽って契約させようとしているが、その話に乗るほうがよっぽど危険 ・その営業マンは、投資に失敗しても何も保証してくれない！ ■ まとめ
おっさんは、不動産を否定しているのではなく、あくまで現時点で選択肢の一つとして考えると投資は見送ります （資金的にも無理ですが・・・） 総合的に考えて、現在のおっさんの実力では、『ハイリスク・ローリターン』のような気がします まあ、だいたい、多くの人が参加する投資は、だめですよね？（市場原理が働くので） もちろん、研究していけば儲かると思います しかし、これから株の勉強をするか、不動産の勉強をしていくか考えると、現時点でおっさんにとっては、株の方が割に合うと思っております♪ 不動産投資を考える方は、たくさんいらっしゃると思いますが、そのうちのいったい何人が、努力して勉強して、十分な知識を付けた上で投資しているのでしょうか？ 皆がやっているからといって、自分も便乗する必要はないのです！ 我々投資家は、たくさんある、金融投資商品のなかで、我々投資家は、どの商品に投資するか選ぶ自由があるのです！！ ■ 何故、ロバート・キヨサキは成功した？ ロバート・キヨサキが成功した要因として、
しかし、ロバート・キヨサキの成功は、何よりも、そうとう勉強に投資した結果ではないでしょうか？ 不動産投資も株式投資と同じように、勉強して一つ一つ学んでいくことで、バカな間違いを犯すリスクは下がっていくでしょうし、成功する可能性も上がっていくはずです♪ 日本の不動産投資の環境がいくら悪くても、利益を上げている人はいると思います 不動産市場全体が駄目だからといって、投資しないのはおかしいのです 株式投資だって、日経平均全体が下がっていても、いいパフォーマンスを示す銘柄はありますもんね♪ 不動産全体がダメでも、中にはいい物件、いい投資案件は必ずあるはずです、 不動産投資に本気で投資したいと考えている方は、頑張って勉強しましょう♪ ■ 不動産投資トピック （ひとくちメモ♪） ・『先着順申し込み受付中』とあるのは、まだ売れ残っている住戸があるということ＝価格交渉の余地あり♪ ・電柱広告は無視することが鉄則 ・『徒歩○分』という表示は、駅から現地までの距離を８０mで割って計算したもの。信号待ち時間等は含まれていないので注意 ・3月末完成物件には、手抜き工事が多い。どこの会社も決算なので。。。 ・最近は低金利と政府の住宅購入促進減税でブーム ・バブル時は日本の地価総額がアメリカ全土を買収できるほどであった ・不動産を買おうが、株を買おうがバランスシート上は何も変わらない（同じ資産） ・持ち家 他人に貸さずに自分が住んだ場合は、家賃収入、インカムゲインの機会を逸していることになる ・世の中には、何も不動産にこだわらなくても、キャピタルゲインとインカムゲインを併せ持つ投資対象はいくらでもあり、不動産だけが何も特別な投資商品ではない ・最近の不動産投資では、インカムゲインを第一に考えているが、何もキャピタルゲイン最初から放棄している投資案件に、わざわざ乗る必要はない ・ネットで暮らせる時代がきたら、一等地という概念はどうなる？ ・心理的安定ということは持ち家に住む効果は確かにあるであろう ・名目利回り4.5％ならば、保有コスト約1％を差し引いた実質利回りは3.5％。この場合、銀行からの調達金利が3.5％ならたちまち利益は消失してしまう ・20％の頭金で買うと、5倍のレバレッジをかけて投資しているわけで、信用取引、商品先物と全く同じ取引をしている ・不動産関係の本や不動産関係者は、株式投資などの他の金融商品を、最初から、なんの勉強もしないで完全否定している場合が多いので注意 ・マンション市場は、首都圏と近畿圏で四分の二を占める ・一般のマンションは、通常完成の半年から１年ほど前に発売が開始 ・超高層マンションでは、完成の１年半、２年前に売り出される →実際に中身を見る前に投資判断をしなくてはならない これは投資家としてどうなの？ ・首都圏では、新たにマイホームを買った人の半数以上はマンションを買っている →今後も一戸建てよりマンションを買う人の方が増加していく傾向にあるとのこと ・わが国の人口は、２００７年をピークに減少に転じる しかし、世帯数は２０１４年まで増え続けると予測されており、その中心が少人数世帯であり、ワンルームマンションへのニーズは当面順調に拡大すると言われている ・一括借り上げシステムにすると、賃料の１０〜２０％持ってかれる（空き室リスクをヘッジ） 一方、家主業務代行 賃料の５％もってかれる（手間賃） ・新築なら表面利回りをできるだけ高く設定して、売れやすくしている ・新築の時には何とか入居者を確保できても、更新時には大幅な家賃引き下げを余儀なくされる場合が多い 以上は、おっさんなりに勉強した、個人的見解です♪ 実際に不動産に投資するのなら、最低限これぐらいは知識として持ってなくては危険だと思います チラシに惑わされてはいけないのです！ 知識は、リスクヘッジとなるのです♪ ※このページについてのご意見・ご感想は、『作戦会議室』まで♪ どうぞ、ご一緒に議論しましょう♪ |
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