募集 ２００５年２月２４日現在、Ｎ島はＮＥＥＴ生活の４週目を迎えました。 コーヒーショップで日経ビジネスを読みながら、これからどうしたものかと思案に明け暮れる毎日です。 で、リアルに考えてみたんです。 現状について。 現在Ｎ島は無職です。 これができるという明確な答えも持っていません。 そして、これから上向くと言われていますが、現時点では就職難です。 まあ、元の会社から転職に成功した人達も何ができるという答えを持っていませんでしたから、本気で転職活動に打ち込めば、どうにかなるだろうと楽観視はしていますが、シビアに現実を見ると、少し考えさせられます。 というのも、現在、新卒者の採用が増加しているとは言え、２００５年度の大卒の就職率（内定率：２００４年８月の時点）は希望者ベースで約９０％、就職を希望しない卒業者も含めると、５５．８％という数字だそうです。 就職希望の新卒者が約１０％程職に就けていない。 もちろん、９０％の方には妥協での就職者も存在します。 そう考えると、何もできないのに中途採用狙いという現状はかなり厳しい状況なのではないでしょうか。 新卒が何もできないのは周知の事実で、それから教育すればよいのですが、転職組みが何もできないのは話にならない。 新卒はかなり優遇されていますから、新卒で就職に失敗すると、先行きがかなり暗い。 となると、現状のＮ島の状況はかなり劣悪です。 フリーターのお得意の台詞である資格の勉強をしているという言葉も、裏を返して考えてみると、資格を取っても就職できないから、いつまでも有名無実な資格を多数保有しつつも、さらなる資格取得を目指しているのではないでしょうか。 そう考えると、安易に資格を目指すのも考えものです。 ですが、皆、その資格を盾に職に就こうと必死なわけです。 しかし、報われていない。 それはそうです。 日本企業の最大のコストは人件費です。 よほど、役に立つと判断しない限り、簡単に求人はしません。 となると、従来、一般的に考えられている王道である資格取得を何ができるの答えに置き、転職活動をするというのは戦略として正しい方法ではないのではないでしょうか。 資格取得は誰でも考える。 だから、それをすることは画一的で差別化ができないのではないか。 そう言えば、サークルの後輩が宅建を一ヶ月間くらいの勉強で取得しました。 本人の弁を借りれば、少し勉強すれば取れるものだそうです。 その程度の認識のものを取ったからと言って、武器になるでしょうか。 Ｎ島はないよりマシというくらいのレベルでしかないと思います。 ということはです。 普通じゃ駄目なんです。 もう既にＮＥＥＴという普通という道からは完全に外れた道を行っているわけです。 だったら、普通の人が考えることをしたって意味がない。 資格取得勉強は言い訳にはなるかもしれませんが、実用的ではないんです。 で、考えました。 とことん脱線してこそ道が開けるのではないかと。 つまり、やはりここでも何かに特化することが必要なわけです。 それも普通の人があまりやらないようなことに。 人の行く道の裏を行く必要があります。 例えばです。 Ｎ島はこれからメルマガを発行しようと思って、申請が通りました。 仮にこれに特化して、読者を１万人抱えたらどうでしょうか。 それは１万人に情報を発するメディアを持っていることと同じです。 誰もが取る資格よりも、こちらの方がより実用的ではないでしょうか。 何故なら、１万人もの人間に対して、Ｎ島を雇用した企業は広告が無料でできるんです。 これは付加価値になるのではないかと思います。 上記は飽くまで例え話ですが、普通を抜けた以上、普通ぶっていては道が閉じる。 とことん、逸脱してこそ、光が見えるのではないかと考えました。 それで、再度考えたんです。 結局、Ｎ島の目的は不労所得生活です。 それを達成する手段を現在考えている段階です。 その手段を自分が時間をかけて働いて、一人でどうにかしようという考え方が間違っているのではないかと思いました。 不労所得を望む理由はたくさんあります。 第一は己を磨くための時間と経済力が欲しい。 第二はいずれ人は働けなくなるという事実です。 そのために年金制度があるのですが、どう考えても破綻する。 それはそうです。 例えば、毎月３万円の出費があったとして、収入が毎月２万円だったら、信用枠の限界が訪れた時に、破綻しますよね。 同様に、老人を支えるための働き手と、支えられる側の人間の数が逆転とまではいかなくてもかなり近づいてくる。 皆さんの現状で両親を養うことはできますか？ 少なくとも、Ｎ島の会社員時代の給料では不可能でした。 それに近いほど負担を強いられることになります。 年金支給年齢の切り上げもそうですが、現状が維持されることはまずありません。 なにしろ、道理が合わない。 以前にＮスポでも主張しましたが、世の中には落しどころが存在します。 その落しどころは、現状維持ではない。 もっと年金の支給額が削られ、支給開始年齢が引き上げられ、保険料が増加することが必然の落しどころです。 しかも、その年金を管理するのは顔の見えない相手です。 何度も主張しますが、自分のことさえ責任が満足に取れないのに、他人のことなど、ましてや顔も知らない相手に対して責任が取れるでしょうか。 それほど高潔で自分に厳しい人達で世の中は動いているでしょうか。 残念ながら、Ｎ島はそれほど理想的な社会になっていないと思います。 自分を見ても思いますが、基本的に人間は弱いです。 そして甘えています。 誰かが何とかしてくれる。 遠い未来のことに関してはそう考えがちですが、本当に誰かが何とかしてくれるのでしょうか。 いもしないヒーローを待ちつづける夢見がちな生き方をしていていいのか。 年金の話は２０代、３０代ではそれほど出ませんが、４０代になると急に話題のメインになるそうです。 しかも、年金の破綻と言うのは既に見えているリスクです。 見えているリスクを回避しないでいいのでしょうか。 昔、農耕文化が進んだ時に食料の貯蔵を人は覚えました。 農耕・牧畜の時代ですら、リスクは回避したんです。 ましてや現在です。 分かっているリスクの対策も取らずに、漠然と生活していることに恐怖は感じませんか。 Ｎ島はとても危険だと思います。 そこで、募集です。 そもそもはＮ島の現状が極めて劣悪であることから、打開策を考えていたのですが、回り道をするのをやめた方がいいと思いました。 目標の不労所得の最短距離をいこうと。 双方にとってメリットのあることなら、Ｎ島に乗ってくれる人もいるかもしれない。 そこで４人、Ｎ島に乗る人を募集します。 ご存知のとおり、Ｎ島は裁判所で競売物件を見ています。 一緒に競売物件を買うのに乗ってくれる人はいませんか？ まあ、ネット上では飽くまでＮ島の意図の説明になります。 個別で電話や会った時に話を振ってみようかとは思っていますが。 まず、メリット・デメリットの話をします。 デメリットからいきます。 当然、そんなにうまくいくのかという疑問があると思います。 それは、もっともな疑問で、本来なら実績を作ってからでないと信用がないのですが、住居は誰にでも必要なものです。 ですから、条件が整っていれば、人は住みます。 これでも半年以上、不動産物件を目にしてきました。 で、不動産屋だった元彼女の意見を聞きながら、どういうところでどういう条件なら人が住む・住まないかは判断がつくようになってきた自負があります。 加えて、現在裁判所で見ている競売物件は後追いするつもりです。 その結果、Ｎ島が良しとする物件が売れていれば、競売物件を取引する人々と同じ判断であるということです。 それはおいおいＮスポ等で報告します。 次に競売物件は胡散臭い人が占有していて危険ではないかという疑問があると思います。 それに関しては法律の改正により、買い手に有利な条件になったことと、権利関係が拗れている物件は裁判所の競売物件資料を見ればある程度分ります。 それとＮ島が狙うような１Ｒのマンションでは割に合わないので、そちら系の人物はそんなところを占有しません。 次に、空室リスク、つまり人が入らなかった場合、これは避けるために、狙いは最初から賃貸契約が結ばれていて、所有者と占有者が違う物件を狙います。 そして、安全と思われる賃借人（例えば法人）が契約している競売物件狙いを考えています。 さらに家賃の不払いリスク。 これが一番危険です。 避けるために、若い女性が住んでいるか、法人が社員の社宅として借り上げているようなマンションを狙います。 まあ、それでも契約が切れると、契約更新がされるとも次に必ず人が入るとも言えないので、その場合は管理費と修繕費分が毎月コストになります。 それがかさむ可能性があることがデメリットの１つです。 もう一つが、拡大を狙っているので、乗ってくれる人は毎月３万円くらいの積み立ても協力してもらうことになります。 自由に使えるお金が減るのもデメリットです。 そして、毎月報告会を開きます。 ですから、月に１度、時間を拘束される。 顔を見ながら、通帳の残高等の数字を示した説明がないと、リアルさを感じないし、緊張感も充実感もなくなる。 下手をしたら不信感が募る可能性もある。 だから、必ず月に１回以上、強制参加の集会を開く。 そして、条件に合う競売物件がなかった場合はどうするのか？ これはもう待つしかありません。 ですから、その間は進捗がない。 さらに基本的にはＮ島がすべて行動するので、上手くいった場合は多少インセンティブをつけてもらいます。 大体この５つがデメリットです。 次にメリットの話をします。 Ｎ島のメリットは、４人協力してくれる人がいれば、早く物件を抑えられるから、早く不労所得生活ができる。 また、競売物件に詳しくなれる。つまり、競売物件の特化です。 そして、協力者を集めて共同事業をするという実績。（補足すれば、投資信託は国の許可が必要なので、共同事業になります。） 資金をためるために就職しなければならなくなった際に、これが大きい。 さらには、協力者を募り、集められれば、資格などに頼る必要はありません。 その才能に長けていれば、どうにでもなる。 つまり、劣悪といえるハンデの克服ができます。 次に、皆さんのメリットです。 うまくいけば、何もしなくても定期収入ができ、年金のリスクヘッジができる。 失敗しても、不動産ですから投資したお金が０になることはない。 顔の見えるＮ島が相手ですから、人によってはＮ島の自宅もご存知かと思います。ですから、見ず知らずの第３者と違い、下手なことはできない。 目標の共有化ができる。 Ｎ島の目標である不労所得生活が皆さん共通の目標になります。乗ってくれる人がいれば、月に１度、報告会を開くことになるので、強固な結びつきの組織に所属することになり、日常生活のモチベーション上昇に一役買うことができる。 当然、報告をしますからＮ島が得た不動産の知識は、そのまま皆さんの知識になります。 そして、最大に上手くいった場合は、共同事業から株式化し、ペーパーカンパニー設立。 その株式を配分する。で、家賃収入がＮ島を含めて５人が不自由なく生活できる状態になったのならば、当然、リスクをヘッジするため、拡大しつづけますが、そのペーパーカンパニー所属社員として、不労所得生活をすればいい。 まあ、大雑把な計画なので、税金の問題、社会保険の問題、会社法、経理等の詳細は考えていませんが、このあたりは実際にそうなる見通しがついてから、相談役を見つけるなり、勉強するなりすればいいと思います。 まだ共同事業についての法律も読んではいませんが・・・・ さてここで、もう少し具体的な例を挙げます。 狙う物件の例と、そういった物件を購入した後の計画。 まず、現状でＮ島が裁判所の物件明細書でいいと思った物件を例にします。 事件番号７５０号（ケ） ※（ケ）は管理費等の未払いが原因で競売になったことを表します。 入札期間2005/3/4～2005/3/11 所在地：東横線東白楽駅徒歩４分 最低売却価格１８８万円 固定資産税年間３万円 壁の内側のみで、１５．６９㎡ 管理費等の滞納額2005年2月現在54万円 賃貸契約が結ばれており、敷金16万円で家賃が月々6万5千円 昭和63年築で、築16年のＳＲＣ（鉄筋コンクリート） ユニットバスの１Ｒマンション1階ではない。（階数はＮ島の記憶です） 所有者と賃貸契約者は別で、賃貸契約者は法人。 占有者はその法人の女性社員で家賃の支払は法人が行っている。 契約が更新されていないので、引渡し命令で住人に退去してもらうことが可能。 買受人が引き継ぐ、他人の権利はなし。 利点はたくさんあります。 まず1点目が東横線沿線という高級住宅街にあり、駅徒歩4分と言う立地。 ブランドの力は強く、東横線沿線というだけで、だいぶ強いです。 次に、東白楽ということは近くに神大があります。 つまり、一人暮らしの学生の入居が狙えます。 慶応のある日吉も近いので、需要はなくならないでしょう。 またＳＲＣというのも安全かどうかは別として、安心です。 地震の多い昨今、かなりのアピールポイントになります。 しかも、若い女性は家賃の不払いと言う開き直りは滅多にしません。 おまけに支払は訴訟が起きたら、信用問題になる法人がしています。 女性も会社に勤めている間にできるなら引越しはしたくないでしょう。 だったら、月々6万5千円の家賃で契約が更新される可能性が高い。 駄目でも学生狙いができます。 つまり、占有者も問題ないし、空室リスクも薄い。 立地も最高という内容です。 最低売却価格は188万円。 Ｎ島の計算だと、滞納費の54万円は払わなければなりませんが、これは勝負物件です。 家賃が月間6万5千円ですから、年収は78万円。 そこから、税金の3万円と毎月1万2千円の管理費と修繕費を支払います。 計算すると、実入りは78－3－14．4＝約60 実質の年収は60万円になります。 そうすると、利回り10％の基準で考えると、この物件は600万円まではだしてもいい計算になります。 また取得に登記の問題等で10％かかると考えます。 Ｎ島の計算では最低価格188万円のところを480万円で落せたら、御の字です。 480万で入札した場合、480×1．1＋54＝582万 実質利回りが10％を超えるので、7年と少しで元が取れます。 この物件に関しては後追い結果を発表します。 おそらくですが、ブランド力を考えると、Ｎ島の価格を超えるとは思いますが、想定をするのは大事なことです。 さて、仮に協力者4名がいてこの物件を取得したとしたら、その後どうするか。 当然、狙いは同じように固そうな物件です。 最大限にうまくいったとして、年間の家賃が60万円。 5人の月々3万円の積み立てが180万円。 240万円が1年で貯まります。 当然、最初に買った物件を担保に銀行から資金を借り受けるよう働きかけます。 競売上の価格は市場価格より当然安い。 ですから、これも都合よく考えたとして、500万×1．3（市場価格との乖離）×0．7（銀行の担保評価額）＝450万 このくらいは引っ張れるはずです。 まあ、難しかったとしても同じような物件を買うのに300万ほど融資が受けられれば問題ありません。 300万を借りたとします。銀行の年利がどのくらいかは分りませんが・・・ 月々4万円の返済をして、大体10年くらいで完済とします。 この場合年間返済額は48万円。 12万円浮く計算になります。 2件目も計算どおり上手くいけば、年収60万。 つまり60＋12＝72 72万円が年間の家賃収入。 それに5人の積み立て180万円を加算。 毎年、252万円になります。 最大限にうまくいったとして、毎年年収60万円の年間利回り10％の物件を増加していったらどうでしょう。 9年目には年間の家賃収入が12×8（8件のワンルームマンション年収・つまり担保物件の年収です）＋60（担保になっていない物件）＝156万 これだとたいしたことありませんが、10年目になると、銀行ローンが完済されます。 すると、新たな物件を買わなかった場合の年間の家賃収入は12×7＋120＝216 全部のローンを完済すると、9×60＝540万 所得税は考えていませんが、これは実質手元に残る数字です。 税引き後の現金で540万と言えば、年収で言えば800万（Ｎ島の想定で事実ではありません。）くらいになるのではないでしょうか。 これなら、二人賄えます。 もちろん、全員賄うためには拡大を続ける必要があります。 何十年かかるんだ？と疑問を持つかもしれませんが、ある一定のラインを超えたところから、スピードは飛躍的に伸びます。 では、始めてから10年後、この後も、同様の物件を買いつづけたらどうなるかシュミレーションしてみましょう。 11年目の計算です。 物件数は11個。 そのうち、ローンが残っているのは9個です。 新しい物件と、10年前に取得した物件のローンがありません。 計算すると、9×12＋60＋60＝228 5人の積み立ては変わらず180万 すると加算して、408万円。 次あたりから、同様の物件を得るのに銀行ローンを組む必要がなくなります。 12年目。 物件数は12個 そのうちローンが残っているのは9個 計算すると、9×12＋60＋60＋60＝288 5人の積み立ては変わらず180万 すると、加算して468万円 もうローンを組む必要はありません。 さて、同様の事を20年続けたらどうなるか。 13年目からローンを組む必要がないと想定して・・・ ローンが残っている物件は3件です。 そして、毎年利回りが10％で60万の年収の物件を1件買うという前提で・・・・ 3×12＋（60×17）＝1056 現金で年収1000万円オーバーです。 ということは個人の給料であれば、1800万円を越えた時点で累進課税制度により50％以上の所得税を取られるわけですから、実質年収2000万円オーバーです。 こうなれば、頑張って全員、余裕を持って4人の生活を支えられます。 まあ、皮算用なんで、当然経費や法人税等を考慮していませんがね。 ですが、固定資産税と管理費・修繕費は差っ引いています。 経費に関してはそれほど考えなくてもよいと思いますが、やはり問題は税金ですね。 まあ、給与として支払えば、法人税はかからない代わりに、所得税が掛かるわけですが・・・・ でこの時、みなが職を辞めていなければ、職の収入を得ながら、家賃収入もあるわけです。 いつ仕事を辞めてもいいという安心感があります。 この頃になれば、もう月3万円の積み立ても不要です。 トータルの家賃収入が１０００万円もあるんですから。 年間に同じ物件が2件買える計算です。 もしくはもっと効率の良い物件が・・・・ さらには年金の不安が0です。 会社勤めをしながらでしたら、老後に制度が続いていれば年金収入と家賃収入。 かなり裕福な生活が望めるのではないでしょうか。 千里の道も一歩から・・・ 先を見据えた戦略を立てて実行すれば、かなり普通の人の先を行くことができます。 そして、この閉塞を破ることができる。 最初は苦しいですが、後ほどからの加速度的拡大ができるので、かなり熱いと思います。 現時点での皆さんに0が6桁の資金と月々3万円の積み立ては痛いかもしれませんが、寝かせているくらいなら、将来の安心としてＮ島に乗ってみてはどうでしょうか。 Ｎ島は大いに助かりますし、皆さんにとってもメリットがあると思います。 「してしまった」後悔よりも「しなかった」後悔の方が大きいです。 20年後、やっておけば良かったと思わないためにも、協力してくれる方はいないでしょうか。 失敗したって0にならないですし、駄目だと思えば降りればいい。 顔を合わせたとき、Ｎ島が話を振ります。 リスキーだと思われたら、断っていただいて構いません。 なんとか、Ｎ島に乗ってくれる4人が見つかればと思います。 |